lunes, 16 de diciembre de 2013

Permuta Vivienda Con Hipoteca | Soluciones y Alternativas a la Vivienda

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La gente no para de consultar por soluciones o alternativas en materia de vivienda, ante una movilidad laboral nacional, comunitaria e internacional in creschendo.

Así, vamos a dedicar un minuto a pensar en soluciones jurídicas y posible pactos personales alternativos ante posibles operaciones de permuta inviables por desviación de valoraciones.

De esta breve reflexión, descuenten que estamos arrancando la semana.. vamos a listar unas pocas soluciones viables para este problema.

A este misma pregunta, que personalmente hoy me trasladaron, podemos pensar lo siguiente. 

Caso Real de Permuta de Vivienda: Traspaso de Propiedades Cuando una Hipoteca esta Perjudicada por Valoración

Veamos un caso, que nos sirve de ejemplo de lo que ha sucedido con las valoraciones de inmuebles tras la crisis inmobiliaria de los últimos 6 años:
mi situación es la siguiente. tengo una hipoteca de 127 mil €, y el año pasado me la valoró el banco (la vivienda) en 86 mil €. Yo quiero hacer una permuta con algun particular pero no tengo para darle la diferencia de la hipoteca y el valor de la casa podria hacerla quedandome yo con mi hipoteca?
A este supuesto, solo soy capaz de imaginar ahora mismo (me pueden venir ideas luego..) estas soluciones:
En cuanto a la estructura de riesgo de esta operación, sólo concibo estas alternativas:
1. Que ustedes hagan una permuta sólo del uso de sus viviendas, pero no la titularidad de las mismas mientras no esten canceladas las hipotecas.
2. Que ustedes valoren la posibilidad de compartir riesgo, si la otra persona acepta hipotecar ambas casas (si la otra esta libre de cargas) de forma que al banco le satisfaga el reducir el importe de su hipoteca por debajo del 80% de la valoración de ambas viviendas, actualmente por encima del 100%.
Todo esto tiene sus trucos, juridicamente la parte que posee un inmueble libre de cargas, se expone a perder su vivienda por este cambio o permuta. El truco esta en que juridicamente, se puede formalizar un contrato entre las partes por el cual, en caso de impago de la hipoteca, la parte perjudicada sea reparada con la titularidad del inmueble que ahora esta usando, de forma que pase a hacerse cargo de la hipoteca impagada, a cambio de quedarse con las dos viviendas.

Para esto deberán acudir a una asesoría y a un abogado para que les redacte el Contrato de Permuta con clausulas que reflejen este tipo de negociaciones para poder acceder a permutar con el banco, ya que de otra forma este Caso no resultaría viable. 
 Aquí lo lógico es que la persona que traspasa el inmueble libre de cargas no se subrogue en la otra hipoteca, sino que mantenga la titularidad de su vivienda hasta que no este pagada la otra, que es el piso que esta interesada en usar, y que en el supuesto de impago -como decía antes-, pase a ser propietario de ambas. Sólo una vez pagada la hipoteca, estaría en disposición de acceder con tranquilidad a la permuta de vivienda. Todo esto quedando redactado en Contrato de Permuta.

Otros Casos Comunes de Permuta: Viviendas a Permutar con LTVs Racionales

En casos más normales de permuta para el traspaso del dominio de propiedades, cuando ambas hipotecas esten por debajo de un 80% de la valoración actual de los inmuebles, y personas con ahorros, pueden proceder más facilmente a subrogarse en la hipoteca contraria.  
Hasta aquí la parte más o menos bonita de la explicación particular y la "común", ya que también deben negociar con sus bancos para que no les suban el diferencial de tipo de interés, y a su vez hacer frente a sendos impuestos, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; generalmente el 7-8%, dependiendo de cada Comunidad Autónoma) y la Plusvalia (Incremento del Valor del Terreno; que es un impuesto Local).

2 comentarios:

  1. Hola parece que entiendes del tema, aquí dejo mi pregunta a ver si encuentras solución.
    Yo quiero permutar una vivienda con hipoteca de 140.000 de los 203.000 que pedí y que ya no vale la vivienda por otra de un valor de 200.000 pero no quiero desprenderme del crédito que me queda por qué ya he pagado casi todos los intereses y preferiría abonar la diferenvcia con un crédito personal. Es esto posible? Quien me puede ayudar a llevarlo a cabo? Gracias y un saludo

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    Respuestas
    1. una asesoría jurídica te podría redactar el contrato de permuta.
      sobre pagar el resto con un crédito personal (bancario) es más complicado, o aportas avalistas muy solventes o te requeriran garantía hipotecaria con una adecuada cobertura para la nueva deuda.
      otra opción es si el vendedor admite el pago aplazado, con el beneficio a su favor de condición resolutoria (si bien esto os lo complica, a ti también en caso de no poder pagar en el futuro).
      debéis acudir a un asesor legal y fiscal para que os trace de la mejor forma posible la operación de permuta y condiciones contractuales a ambas partes interesadas en la permuta.

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